INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS

Investir dans l’immobilier en Belgique reste une décision intéressante. Les faibles taux d’intérêt hypothécaires, l’économie en croissance et l’augmentation du pouvoir d’achat : voilà quelques-unes des raisons pour lesquelles l’investissement immobilier doit avoir sa place dans tout patrimoine. Une maison ou un appartement n’est pas un investissement aussi volatil que des actions en Bourse : c’est un bien tangible et concret, un investissement à valeur fixe, qui présente les particularités suivantes :

Un investissement stable

Les prédicteurs immobiliers se contredisent depuis des décennies. Les uns pensent que le marché immobilier belge est surévalué et sur le point de s’effondrer. Les autres sont d’avis que le marché est parfait et qu’il recèle encore un énorme potentiel de croissance. « Quoi qu’il en soit, le marché de l’immobilier est resté particulièrement stable au fil des ans. Il surfe tranquillement sur les vagues du marché, sans enregistrer de variation inquiétante. »

Un rendement élevé et sûr

L’immobilier est donc aussi sûr que certaines alternatives mobilières à taux fixe, comme les obligations et les bons de caisse, mais son rendement est plus élevé. Aujourd’hui, on peut compter sur un rendement locatif brut de 4 %. Couplé aux taux d’intérêt historiquement bas, il ne faut pas s’étonner que les investisseurs optent pour l’immobilier plutôt que pour des solutions d’épargne qui ne rapportent plus grand-chose.

Le risque d’offre excédentaire et d’illiquidité ne concerne que l’immobilier de niche où il est bien plus élevé que pour les appartements et logements traditionnels.

Des avantages uniques

Par ailleurs, l’immobilier présente plusieurs avantages qui sont absents des autres investissements :

  • Par exemple, il offre une certaine résistance à l’inflation, ce qui garantit la valeur fixe du bien au fil des ans.
  • Il existe également des avantages fiscaux pour ceux qui financent leur investissement immobilier par le biais d’un prêt bancaire.
  • Le rendement d’un bien immobilier est plus élevé que les intérêts que vous remboursez sur un prêt hypothécaire. En d’autres termes, les investisseurs gagnent de l’argent avec le capital emprunté. L’argent qui ne leur appartient pas est utilisé pour générer des rendements. C’est un levier intéressant que l’on ne retrouve dans aucun autre investissement bancaire. »

Achat immobilier, en privé ou en société ?

Vous êtes dirigeant d’entreprise et vous souhaitez investir dans l’immobilier ou tout simplement acquérir votre habitation ? En matière immobilière, compte tenu des enjeux et des conséquences fiscales que tel ou tel choix peut avoir, il sera toujours utile, voire nécessaire, de disposer d’une analyse précise sur base de données chiffrées. Pensons notamment au traitement fiscal de la mise en place d’un loyer, à l’avantage de toute nature éventuel ou encore à la taxation d’une éventuelle plus-value lors de la revente. Bien que chaque situation nécessite une analyse personnalisée, voici les principaux avantages et inconvénients.

 

Acquisition en privé

Avantages

Habitation propre :

  • Simplicité
  • Déductible jusque ± 3.000 €/pers/an
  • Pas de taxation sur la plus-value en cas de revente
  • Possibilité de percevoir un loyer de sa société
  • Taxation réduite sur habitation familiale en cas de succession

Investissement :

  • En cas de location vers un privé, la taxation est très faible voire parfois nulle
  • Intérêts déductibles

Inconvénients 

Habitation propre :

  • Taxable à la succession
  • Si le bien est cher, il faudra une grande capacité de remboursement en privé.

Investissement :

  • Taxable si le bien est loué vers un professionnel qui le déduit
  • Taxable avant 5 ans en cas de revente

Pour la première habitation, il est souvent conseillé de prendre cette formule qui allie simplicité, rendement fiscal et participation professionnelle via le loyer versé par la société.

 

Acquisition en société

Avantages :

  • Frais de Notaire et droits d’enregistrement déductible l’année de l’achat en une fois.
  • Tous les frais, travaux, amortissements (hors terrain) et intérêts sont déductibles généralement à 100%
  • Optimisation de la succession possible en démembrant les actions
  • Transmission des actions généralement sans droits d’enregistrement sur les bâtiments
  • Payable avec du brut de société
  • Même sans locataire, les charges sont déductibles et peuvent contrebalancer des prestations
  • En cas de liquidation de la société, les actionnaires deviennent propriétaires du bâtiment (avec plus-value calculée et payée quand même par la société)
  • Fiscalement safe.

Inconvénients :

  • Les parties privées sont soumises à des avantages de toutes natures permanents
  • Les loyers entrent dans la base imposable
  • Frais de gestion (de la société)
  • Taxation des plus-values en cas de revente
  • Pas de déduction privée malgré l’avantage en nature payé.

L’acquisition en société est donc le solution conseillée à partir du 2ème bien pour investissement. La société vous permettra de vous constituer un patrimoine immobilier plus important et plus rapidement avec ce véhicule.

 

Acquisition via un démembrement

Usufruit / Nu propriété – Superficie- Emphytéose

Avantages :

  • Tous les frais, petits travaux, amortissements de l’usufruit et intérêts sont déductibles normalement à 100%
  • À la fin de l’usufruit , les nu propriétaires deviennent pleins propriétaires de plein droit
  • Frais de Notaire et droits d’enregistrement déductibles l’année de l’achat en une fois
  • Probablement le plus rentable fiscalement.

Inconvénients :

  • Mise de fond privée (nu propriété) importante à mettre et non déductible
  • Les gros travaux restent à charge de la nu propriété
  • Risque fiscal important, même si le dossier est bien monté, la législation pouvant être modifiée
  • Coût de montage plus élevé
  • Système plus complexe.

Cette solution peut, encore aujourd’hui, être utilisée mais sous certaines conditions et moyennant certaines précautions.

 

Acquisition via une combinaison

La combinaison de deux ou trois des solutions ci-dessus est souvent recommandée pour la bonne et simple raison que si un changement devait intervenir (liquidation, changement de stratégie, succession, changement de la législation, …), les droits d’enregistrement réduits sont souvent d’application (1% au lieu de 12,50%). Rien ne vous empêche donc, si vous optez pour la solution « société », de mettre un petit % d’autres personnes physiques (vous) en indivision. De plus, même pour les habitations propres, la société peut être une deuxième source pour assurer la capacité de remboursement.

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